不良资产以房产、土地为抵押。本案例分析以各类房产、土地的估值为基础，探讨不良资产估值方法。
重置成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。成本法适用于估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的房地产以及房地产市场不够活跃或同类房地产交易较少、且没有经济收入或潜在经济收入，难以采用比较法和收益法估价的房地产。案例1：思南县思唐镇城北社区凉水沟组郭朝富拥有的地上建筑物及附属物等价值评估。根据待估房地产的现状用途（住宅用房），收益法及假设开发法不宜采用。①假设开发法是在某一区域房地产市场加以极少或者没有市场交易可比案例的情况下采用，对于本次评估的住宅房地产是按现状用途进行评估，如果采用假设开发法评估，其结果会偏离区域正常的市场价值，故不宜采用。②本次评估也不予采用收益法，主要是收益法中的客观纯收益难以确定，即使可以通过调查得到现状条件不同一路段住宅用房的租金情况，但资本化率不易确定，如果资本化率确定不符合区域的实际情况，则评估结果也是会偏离区域正常市场价值的。③因本次评估不含土地使用权价值，而平时的市场价值均是包含土地使用权价值的，是所以本次评估亦不能采用市场比较法。故本次对待估房地产进行评估可以采用重置成本法进行估价，因为可以根据贵州省的建筑工程定额，并结合思南县城建筑市场，考虑建筑投资利润的成本、利息、利润等因素，而这些数据资料均可以通过市场调查而获取，故可以采用该方法进行价值评估。住宅房地产根据其特征和用途，宜采用重置成本法进行评估，首先求取建筑物的重置单价，再按其使用年限，现场勘察的建筑物状态、使用和维护情况，对照《房屋完损等级评定标准》，确定评估对象的成新率，最后评定其价值。房地产评估价值=重置单价×（1-折旧率×折旧年限）（成新率）（1±其他因素调整率）×建筑面积案例2：绵竹市经济开发区1栋1层、2栋1层的商业用途房地产市场价值评估。估价对象位于绵竹市经济开发区1栋1层、2栋1层的商业用途房地产（包含房屋及其应分摊的土地使用权，产权证号：监证0039937），涉及房屋建筑面积合计为3681.23 平方米和此宗商服用地（竹国用（2013）第01996号），涉及国有土地使用权面积为10831.83平方米。估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最高最佳利用状态，假设开发法不适用；估价对象地处不发育的城市外围区，所在区域类似房地产市场不发育，区内近期没有类似房地产交易案例，亦无出租案例，因此收益法和比较法也不适用；与估价对象类似的房地产价值受其成本的影响较大，类似房屋建造过程中的建安成本及相关费用较为明晰，且土地使用权价格也易于测算，可采用成本累加的方法进行评估，故可采用成本法。住宅房地产根据其特征和用途，宜采用重置成本法进行评估，首先求取建筑物的重置单价，再按其使用年限，现场勘察的建筑物状态、使用和维护情况，对照《房屋完损等级评定标准》，确定评估对象的成新率，最后评定其价值。房地产评估价值=重置单价×（1-折旧率×折旧年限）（成新率）（1±其他因素调整率）×建筑面积
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