浅谈估价如何服务于不良资产处置

关于XX债权分析报告的案例纪实

—浅谈估价如何服务于不良资产处置

前情摘要：经济和社会的发展离不开货币政策的支持，金融助力经济，工农商等各行各业的振兴和发展，都需要借力融资途径，银行信贷是必不可少的主要渠道之一。对于信贷行而言风险和收益并存，纵有严格的风控程序，天有不测风云人有旦夕祸福，计划往往会被变化打乱，有些信贷就会变成不良贷款，应收不良贷款就成了一项摆在信贷行面前的新课题，释放不良贷款评估业务，不良贷款评估分析成了评估机构和评估专业人员具体面对和急需攻克的新领地，如何服务好不良资产处置评估，是评估从业人员需要正视的专业课题。不良资产处置除了信贷行的批量转让评估外，还有资产管理公司的不良资产处置或收购评估。不管是一手不良资产处置评估，还是二手三手不良资产处置评估；不管是单项资产评估，还是资产组或整体资产评估，作为评估专业人员均应秉着科学、合理、客观的原则，精益求精地做好“舵手”身份。笔者结合2020年8月X行拟处置xx市XXX公司不良贷款债权的债权资产价值分析报告，从案例背景、开展评估分析活动全过程以近乎实操性与大家分享。

【关键词】：不良资产；处置；评估分析；

一、案例背景

签订的《X行服务类项目合同书》，分析目的为X行拟处置XX市XXX公司不良贷款债权，我公司接受委托对其进行债权价值分析，为X行实施债权处置提供价值参考意见。参考资料有与债权相关的借款借据、借款合同、抵押合同、保证合同及财务资料；委托人提供的不良债权明细清单；与债权形成相关的其他法律文件；纳入价值分析范围的抵（质）押资产的相关权证等文件的复印件。

不良贷款债权评估分析工作中我们遵循以下原则：独立、客观、公正原则；勤勉尽责，职业谨慎性原则；资产快速变现、公开市场和替代性原则；国家及行业公认的原则。这类项目对项目组成员的职业素养要求高，一是，评估分析项目组人员的独立性及专业胜任能力，包括评估机构能独立于被评估分析单位，能够提供无偏见的结论，评估分析项目组的成员具备必要的专业知识，可以按照执业准则及时完成评估分析业务；二是，因不良贷款债权分析往往评估执行程序受限，评估分析人员应有“火眼金睛”的能力，对可能隐含的内情进行专业判断，进而采取仅披露或纳入影响评估分析的调整事项等。经评估分析项目组 “望、闻、问、切”后能献上一副救死扶伤的灵丹妙药。

二、案例陈述

在接受委托后，评估分析项目组初步取得相关的资料，了解项目的情况，通过灵敏的专业嗅觉，结合扎实的专业常识，并经过风险评估，对待评估分析的不良贷款债权有个初步的判断：第一类是不良贷款评估分析存在受委托人直接或间接地影响，可能对分析结论判断缺乏客观性；第二类是被评估单位不愿意配合，存在资料的收集不完整性和现勘受阻的风险；第三类是时间紧迫，如何规避纸上谈兵上的风险，更务实地接近客观事实。

（一）委托人通常把债权分析报告作为定价的基础依据，对债权分析报告内容有特别的要求（通常对该类报告会形成分析报告，而不定义为评估报告），分析报告内各项内容具体要求如下：

1、评估报告要素考量。

①分析基准日与尽调基准日应一致，基准日截至拟转让日不超过一年，分析报告尚在有效期内。

②评估的价值类型选择是否恰当，原则上应选择清算价值类型。

③变现折扣系数统一为五个因素，包括：处置时间因素、处置费用（不含处置过户税费）因素、市场需求因素、心理预期因素（包含处置过户税费）、其他不可预见（如涉及政府干预、民间借贷群体事件等）因素。一个资产包内同类性质财产折扣因素大小要相对一致，允许因各自情况不同而存在一定的差异。从市场价值到预计可回收金额的三因素变现折扣率要结合资产特点合理确定，再根据委托人的需要，考虑处置时间和费用，合理确定五因素折扣率，得出债权价值的五因素清算价值。

④偿债系数计算是否准确，原则上按照假设破产清算状态下根据债权比例计算委托人债权受偿金额，但若委托人通过查封保全一般资产可受偿价值较高，整体按照顺位计算受偿额优于按照债权比例计算结果的，应从有利于提高委托人债权处置价格角度出发，依据顺位计算委托人债权受偿金额。

⑤市场法评估选取的可比参照物至少3个，基本情况、价值影响因素、交易时间要贴近分析对象，各项参数的设置要符合现实情况。

2、评估分析完整性审查。

①分析财产范围与尽调报告查找到的资产应一致，尽调发现的资产必须全部纳入分析范围。

②对权属特殊、变现困难、有效信息不足的资产，应及时和委托人沟通，是否充分考虑资产使用价值，按照一定方法进行合理评估，对无证厂房结合是否违建等情况，可以按照成本法评估价值；租赁的集体土地考虑剩余年限对应的已缴租金价值；自然人名下唯一住房市场价值扣除合理安置费用后剩余价值；非上市公司股权投资优先参考公开市场转让价格（如淘宝司法拍卖网），对于无公开转让信息的，结合查证到被投资企业的资产负债情况，将净资产状况作为评估重要参照系，对于无法获取资产负债信息的，结合被投资企业经营状况及投资金额，可考虑采用经验法审慎评估。

③评估分析资产价值要按照尽调资产的性质、状态进行评估，不得违背资产真实情况评估。

3、评估方法适当性审查。

①评估分析债务关联人一般偿债能力。其中，对正常经营、有足额代偿能力的法人保证人，原则上应采用现金流偿债法进行评估，按担保金额全额纳入定价；对于维持经营或半停产的企业，原则上应综合考虑现金流偿债法和假设清算法进行外部评估后，按照孰高原则纳入定价；对已关停的保证人，原则上应采用假设清算法进行外部评估后，按照相关规定纳入定价。

②资产评估分析方法选择要适当，优先采用市场法，采用其他方法评估的，要解释说明合理性。住宅、商业房产按照市场法评估；工业房地产中工业用地优先以市场法评估，其次采用基准地价系数修正法，房产建筑可优先采用成本法评估；机器设备考虑成新率按照成本法评估；应收类资产在查证后按照账龄法或经验法评估；存货按照市场法或成本法评估；在租赁或租赁价值较高资产采用市场法和收益法两种方法评估，按照孰高原则确定资产价值。

（二）债权价值分析具体方法解析

根据《金融不良资产评估指导意见》规定的公认估值方法及其各自应用的条件，然后针对本项目各债权资产及其债务人和债务关联方的特点，根据所掌握的资料，确定采用综合因素分析法对企业债权进行分析得出分析结果。

所谓综合因素分析法是指通过对债务企业、担保企业及抵押物进行现场调查、咨询求证、综合分析、逐项评分等程序；分析研究债务企业的资产状况、资产存在形式、债务状况、偿付能力及其所在区域经济发展状况等因素；明确债务企业以抵押物形式在债权方确立的优先级债权，按不同情况来确定债务企业债权潜在价值比例，计算债权潜在价值，最终综合确定债权的市场价值的办法。

1、分析思路及方法

分析人员在明确评估分析业务基本事项的基础上，根据分析对象的具体情况、分析目的、资产处置方式、评估分析资料可获得程度和评估分析程序受限制程度等因素，明确执行价值评估业务或价值分析业务。

（1）价值分析思路及方法如下：根据债权受偿来源测算其价值，受偿来源主要包括抵（质）押债权优先受偿金额、一般债权查封有效资产受偿金额、一般债权通过其他有效资产受偿金额、保证人代偿金额、其他来源受偿金额等五部分。

（2）分析模型

根据以上评估思路，本次评估建立了债权定价分析模型。

基本公式如下：

债权分析价值=债权受偿来源

债权受偿来源=抵（质）押债权优先受偿金额+一般债权查封有效资产受偿金额+一般债权通过其他有效资产受偿金额+保证人代偿金额+其他来源受偿金额

抵（质）押债权优先受偿金额=抵（质）押物市场价值×(1-变现折扣率) -法定优先受偿金额

一般债权查封有效资产受偿金额=查封有效资产市场价值×(1-变现折扣率) -法定优先受偿金额

法定优先债务包括职工薪酬、应交税费、应付工程款等

1）、抵（质）债权优先受偿金额的确定

债务企业以抵押物形式在债权方确立的优先级债权，根据对抵押物产权、抵押合同、抵押物实际情况等的调查确认，采用适当的评估方法分析其基准日的市场价值，并以此确认为债务企业的优先级债权，对由于抵押物不足形成抵押债权无法足额受偿的，其差额转入一般债权对主债务人其他资产继续进行追偿。对抵押物超过抵押债权金额的，其价值超额部分应计入可供一般债权及其他一般债权受偿的资产。

在具体分析时，可根据抵押资产的分析情况和市场状况等因素，对抵押物分析值进行适当的折扣，合理确定变现折扣系数，科学反映抵押资产的预计变现价值。

 2）、一般债权查封有效资产受偿金额的确定

根据一般债权对应查封的有效资产实际情况，估算查封的有效资产变现价值，结合债务企业整体资产及负债的实际情况，以及被查封有效资产抵押、担保情况，综合确定查封的有效资产能够用于受偿的金额。

3）、一般债权通过其他有效资产受偿金额的确定

一般债权通过其他有效资产受偿金额=一般债权金额×企业一般债权回收率

企业一般债权回收率=（有效资产-资产项优先扣除项目）÷（有效负债-负债项优先扣除项目）=（总资产—应收及预付账款损失—待摊费用—待处理损失—其它潜在性损失—应交税金—已设定抵押权资产—应付工资—应付福利—其他应优先偿还的债权-其他扣除项目）÷（总负债+或有负债—应交税金—已设定抵押债权—应付工资—应付福利—其他应优先偿还的债权—其他扣除项目）

4）、保证人代偿金额的确定

根据保证人提供的保证方式，按照债权价值评估分析的程序，对保证人提供保证范围内的资产，进行整体债权价值分析。若为有效资产抵押方式，通过评估分析确定优先级债权代偿金额；若为信用保证，对其资产、负债进行评定估算，确定一般债权代偿金额。

5）、其他来源受偿金额的确定

根据债务企业的综合情况，确定除以上受偿来源以外的其他来源

 2、变现折扣率分析

确定各类资产的变现折扣率应根据抵（质）押物及查封有效资产的类型、特征、规模、基准日资产状况，同时考虑资产所处当地的经济环境、市场需求因素、心理预期因素（包含处置过户税费）、其他不可预见因素（如涉及政府干预、民间借贷群体事件等）、处置时间因素、处置费用因素（不含处置过户税费）、等。结合处理类似资产采用变现率的一般做法，经分析人员的综合判断来确定。

一般债权通过其他有效资产受偿金额、保证人代偿金额及其他来源受偿金额可通过假设清算法、现金流偿债法等方法分析测算。对正常经营、有足额代偿能力的法人保证人，原则上应采用现金流偿债法进行分析，按担保金额全额纳入定价；对于维持经营或半停产的企业，原则上应综合考虑现金流偿债法和假设清算法进行外部分析后，按照孰高原则纳入定价；对已关停的保证人，原则上应采用假设清算法进行外部分析后，按照相关规定纳入定价。

（三）债权价值分析程序

根据以上法规规定和有关政策，对X行拟处置XX市XXX公司不良贷款债权履行了如下程序：

1、接受委托

为确定X行拟处置XX市XXX公司不良贷款项目债权可以收回的金额，X行向我司提出了对该债权进行分析的要求。据此我司接受了本次债权价值分析委托，并对债务情况进行了初步了解。

2、制定分析工作方案

根据我们对债权情况的初步了解，我们制定了初步分析方案，与X行对本次分析方案进行详细讨论和适当修改，并形成一致意见。

（1）提出分析工作时间安排；

（2）确定分析项目负责人和分析人员；

（3）确定分析方法。

3、实施分析方案

需要特别强调的是，在此次债权价值分析中，根据X行提供的相关资料以及我公司分析人员调查了解的情况，运用综合因素分析法对债权价值进行综合分析判断得出结论。具体如下：

（1）调阅债权、债务关系形成及其维权情况的全部档案资料；

（2）分析贷款的历史形成、导致损失原因、债务人基本情况；

（3）深入债务人所在地调查，搜集并分析调查资料、图片等情况，搜集当地宏现经济环境和债权交易市场情况，确定影响债权价值的主要因素并进行分析，这些因素包括：债务人名称、借款时间、金额、用途、还款情况、还款来源、逾期时间、债务人信誉状况，债务人的实际的经济状况，当地市场环境等；

（4）合理估测债权分析价值。

4、提交报告

根据分析人员对所取得资料的分析结果，起草债权资产价值分析报告，经我公司内部复核审定后，与委托人交换意见，并对债权资产价值分析报告进行必要修改后向委托人提交报告。

（四）分析成果表格示例

1、三因素、五因素表

优先偿还债权价值表（三、五因素）

考虑市场需求因素、心理预期因素、其他不可预见因素三项因素折扣率为*%，再加上处置时间因素、处置费用因素五项因素折扣率*%，抵押资产优先债权价值如下：

2、一般债权价值分析表

（1）根据以上有效资产与有效负债分析情况，考虑市场需求因素、心理预期因素、其他不可预见因素等三项因素一般债权价值分析如下： 

（2）根据以上有效资产与有效负债分析情况，考虑处置时间因素、市场需求因素、处置费用因素、心理预期因素、其他不可预见因素，五项因素一般债权价值分析过程如上表，此处不再重复。

需要指出的是上述债权分析表中序号10和序号11中有关公式的勾稽关系需要根据债权具体情况灵活变通，并不是一成不变的。比如抵押资产是否是债务人自身资产或是第三方的资产、债务人资产抵押他行等等情况灵活运用，由于字数关系此处不再赘述。

 3、债权价值分析汇总表（是一般债权价值分析表的衍生表，具有承接性和延续性）

债权价值分析表（三、五因素）

需要指出的是，鉴于这种债权价值分析占有资料的有限性和分析判断的主观性，我司认为经过价值分析人员综合分析后的分析价值，只能作为该部分债权整体处置的参考，为实现债权价值的最大化，建议债权人采用公开透明的处置方式处置该债权，由市场最终决定成交价格。本报告仅是委托人进行决策的参考，分析人员不能保证价值分析结论的实现。

三、不良资产处置综述

（一）不良资产类型判断和分析

此次论述的不良资产主要是指金融不良资产，金融不良资产又包括银行不良资产和非银行金融机构不良资产，而银行不良资产按信贷资产、非信贷资产和表外业务分类，其中不良信贷资产指银行持有的次级、可疑及损失类贷款。我们目前接触最多的是不良信贷资产和非银行金融机构不良资产。不良资产可能是债权资产，也可能是用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。不管是哪类不良资产，大体的执行程序是雷同的，应重点关注个体不良资产的自有特性。

对于评估机构来说，应根据不良资产实际情况，确定执行价值评估业务或价值分析业务，一般考虑的因素有：

1、在约定时限内，是否能够充分获取评估对象的资料和信息；

2、对评估对象的现场调查是否受到限制；

3、对评估对象的法律权属资料和资料来源的查验是否受到限制；

4、是否存在评估专业人员认为对形成合理价值评估结论具有重要影响的其他事项。

（二）不良资产评估方法简述

不良资产评估方法因执行价值评估业务或价值分析业务不同而不同。价值评估方法有收益法和市场法等。价值分析方法主要基于两种途径：一是以债务人和债务责任关联方为分析范围的途径，主要包括假设清算法、现金流偿债法和其他适用方法；另一种是以债权本身为分析范围的途径，主要包括交易案例比较法、专家打分法和其他适用方法。当存在于诸多不确定因素、无法采用其他集中方法进行定量分析的债权宜采用综合因素分析法。

不良资产债权分析过程是个繁琐又专业性极强的业务领域，实际情况比文字能呈现的复杂得多。笔者以实例加论述的形式，旨在对读者在实操中起到抛砖引玉的实践性作用，也望更多的专家学者对不良资产处置评估的实操性提出更科学合理的价值评估或分析技术思路。